Kuolinpesän asunnon myynti: kuka päättää ja mitä myyntiin tarvitaan?
Päivitetty 27.10.2026. Sisällöstä vastaa Koodisto Digital.
Lyhyesti
Jakamattoman kuolinpesän asunnosta päättävät osakkaat yhdessä, ja kaikkien osakkaiden tulee olla kaupassa mukana itse tai valtuuttamansa asiamiehen kautta.12 Kiinteistön kauppa vahvistetaan kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai tehdään sähköisesti, ja osakehuoneiston myyjä hankkii isännöitsijäntodistuksen.34 Osakkuus todistetaan perukirjalla ja sukuselvityksellä tai rekisteriin kirjatulla selvennyksellä.564 Lesken hallintaoikeus, alaikäinen osakas ja pesänselvittäjä muuttavat menettelyä, ja taulukossa on niiden ehdot.
Oppaan tekijöiden oma palvelu. Kaikki osakkaat mukaan perukirjaan.
Aloita maksutta Pesäkirjassa79 € peritään vasta valmiista asiakirjasta.
Kuka päättää asunnon myynnistä?
Osakkaat hallitsevat pesän omaisuutta yhdessä, jos pesälle ei ole järjestetty erityistä hallintoa (18 luku 2 §). Osakkaita ovat perilliset ja yleisjälkisäädöksen saajat sekä eloonjäänyt puoliso, paitsi jos ositus on toimitettu tai hänellä ei ole avio-oikeutta toisen omaisuuteen. Perillisenä tai yleisjälkisäädöksen saajana hän on osakas silti (18 luku 1 §).1 Legaatin saaja ei ole osakas.2
Kaikkien osakkaiden tulee olla mukana oikeustoimissa, joissa pesä on osapuolena.2 Valtuutus kiinteistön myyntiin on tehtävä kirjallisesti, ja myyjän allekirjoittamasta valtakirjasta on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö (maakaari 2 luku 3 §).3
Mitä myynti vaatii vaihe vaiheelta?
- Osoita osakkuus. Osakasselvitys voi olla rekisteriin kirjatut osakkaat, jotka näkyvät osakehuoneistotulosteella, tai perukirja ja sukuselvitys sekä testamentti ja muut osakasasemaa koskevat asiakirjat.5 Osakehuoneiston kaupassa osakasselvitykseksi riittää myös osakeluettelon siirrossa ilmoitettu osakaspiiri, kunhan osakkaat on ilmoitettu oikein eikä osakkaissa ole tapahtunut muutoksia ennen kauppaa.5 Maanmittauslaitos voi silti pyytää perukirjan ja sukuselvityksen.5 Jos pesän omistus on selvennetty ennen kauppaa, ostajalle ei tarvitse antaa perukirjaa ja sukuselvitystä.64 Kiinteistön selvennyslainhuudosta kerrotaan artikkelissa lainhuuto kuolinpesässä.
- Kokoa ostajalle asiakirjat. Kiinteistöstä annetaan lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote.6 Osakehuoneistosta annetaan osakehuoneistotuloste ja ote osakeluettelosta, eivätkä ne korvaa isännöitsijäntodistusta.4
- Pyydä lesken ja testamentinsaajan suostumus. Jos leskellä tai testamentinsaajalla on hallinta- tai käyttöoikeus asuntoon, pyydä häneltä suostumus huoneiston myymiseen.4
- Tee kauppa. Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti, ja kaupanvahvistaja vahvistaa sen kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa.3 Kiinteistövaihdannan palvelussa kauppa ei edellytä kaupanvahvistajaa, ja pesän omistuksen selventämisen jälkeen kaupan voi tehdä siellä.6 Osakehuoneistossa myyjä antaa sähköisen omistajamerkinnän kohdalla ostajalle suostumuksen omistuksen rekisteröintiin.4 Paperisen osakekirjan kohdalla osakekirjaan tehdään siirtomerkintä, ja osakekirja luovutetaan ostajalle.4
- Ostaja rekisteröi omistuksen. Ostaja tai hänen pankkinsa hakee omistuksen rekisteröintiä kaupanteon jälkeen.64
Voiko asunnon myydä ennen perunkirjoitusta?
Tässä oppaassa käytetyistä lähteistä ei löytynyt sääntöä, joka kieltäisi myynnin ennen perunkirjoitusta. Se ei tarkoita, että myynti olisi niissä nimenomaisesti sallittu, sillä lähteet eivät käsittele kysymystä. Osakkuuden selvitykseksi Maanmittauslaitos nimeää perukirjan ja sukuselvityksen, ellei osakkaita ole jo kirjattu rekisteriin.564 Tästä voi päätellä, että ostajan omistuksen rekisteröinti vaatii yleensä valmiin perukirjan, vaikka yksikään lähde ei sano sitä suoraan.
Mitkä tilanteet muuttavat menettelyä?
| Tilanne | Mitä se muuttaa |
|---|---|
| Leski asuu asunnossa | Leski saa pitää yhteisenä kotina käytetyn tai muun jäämistöön kuuluvan kodiksi sopivan asunnon jakamattomana hallinnassaan, ellei hänen omaan varallisuuteensa kuulu kodiksi sopivaa asuntoa (3 luku 1 a §).7 Osakkaat eivät saa luovuttaa lesken hallintaan kuuluvaa omaisuutta ilman hänen suostumustaan, vaikka hän ei olisi osakas. Kiinteistön myynnissä suostumus annetaan kahden esteettömän henkilön todistamassa asiakirjassa.2 |
| Osakkaana on alaikäinen | Kun lapsi on osakkaana ja pesä myy asunnon tai kiinteistön, tarvitaan DVV:n lupa. Huoltaja toimii lapsen edunvalvojana, mutta lesken ja lapsen edut voivat olla ristiriidassa, ja silloin huoltajan on haettava itselleen sijainen.8 Edunvalvoja ei saa ilman holhousviranomaisen lupaa luovuttaa kiinteää omaisuutta tai huoneistoon oikeuttavia osakkeita päämiehensä puolesta (34 §).9 |
| Pesä on pesänselvittäjän hallinnossa | Pesänselvittäjä saa luovuttaa kiinteää omaisuutta vain, jos osakkaat ovat antaneet suostumuksensa kahden esteettömän henkilön todistamassa asiakirjassa tai tuomioistuin on sallinut toimen (19 luku 14 §).10 Pykälä ei mainitse asunto-osakkeita. Jos pesänselvittäjä myy asunto-osakkeen, suostumuksen rekisteröintiin antaa Maanmittauslaitoksen huoneistokirjaamisen käsikirjan mukaan pesänselvittäjä, eikä perukirjaa ja sukuselvitystä tarvitse toimittaa.11 |
| Testamentti | Testamenttiin perustuvan käyttöoikeuden haltijan suostumus tarvitaan huoneiston myyntiin, vaikka testamentti ei olisi vielä lainvoimainen.115 Kiinteän omaisuuden osalta suostumus annetaan kahden esteettömän henkilön todistamassa asiakirjassa (12 luku 6 §).12 Ks. hallintaoikeus testamentilla. |
| Yksi osakas vastustaa | Kaikkien osakkaiden tulee olla mukana oikeustoimissa, joten muut eivät voi myydä asuntoa ilman häntä.12 Laissa on poikkeus toimenpiteelle, joka ei siedä viivytystä, mutta oppaan lähteissä asunnon myyntiä ei käsitellä sellaisena.1 |
Entä verotus?
Myynti pitää ilmoittaa aina, tilanteen mukaan joko pesän tai osakkaan esitäytetyssä veroilmoituksessa.13 Luovutusvoiton laskenta ja verovapaudet on kuvattu artikkelissa luovutusvoittovero kuolinpesässä.
Muuttuuko tämä vuonna 2027?
Hallituksen esitys HE 107/2026 vp ehdottaa kuolinpesän osakasrekisteriä. Kirjaamismenettelyssä osakkaita ei lähtökohtaisesti tarvitsisi selvittää virkatodistuksista ja perukirjasta, jos ilmoittaja on vakuuttanut tiedot oikeiksi eikä ole muuttanut tai täydentänyt rekisterin perustietoja. Perukirja olisi kuitenkin jatkossakin esitettävä tapauksittain. Ehdotetut lait on tarkoitettu tulemaan voimaan 1.2.2027, ja osakasrekisteriä koskevaa lakia sovellettaisiin vain pesiin, joissa kuolema tapahtuu lain voimaantulon jälkeen.14 Eduskunnan käsittelytietojen (päivitetty 21.10.2026) mukaan asia on saapunut hallintovaliokuntaan mietinnön antamista varten.15
Milloin kannattaa kysyä juristilta
Juristilta kannattaa kysyä, kun
- yksi osakas vastustaa myyntiä tai osakkaat ovat erimielisiä, koska riidat eivät kuulu tähän oppaaseen;
- pesä on pesänselvittäjän hallinnossa ja myytävänä on asunto-osake, koska lähteet eivät kerro, tarvitseeko pesänselvittäjä osakkaiden suostumuksen osakkeen myyntiin;
- osakkaana on alaikäinen tai edunvalvonnassa oleva, koska myyntiin tarvitaan holhousviranomaisen lupa;89
- testamentti antaa asunnon tietylle henkilölle tai hallintaoikeuden jollekulle, koska lähteet eivät kerro, voivatko osakkaat myydä juuri sen asunnon.12
Oppaan tekijöiden oma palvelu
Kaikki osakkaat mukaan perukirjaan
Pesäkirjassa merkitset asunnon perukirjaan, ja muut osakkaat voit halutessasi kutsua täyttämään samaa perukirjaa. Täyttäminen, pesän loppusummat ja perintöveroarvio ovat maksuttomia. Kutsut ja perintöveroarvio edellyttävät maksutonta tiliä.
79 € peritään vasta valmiista asiakirjasta. Aloittaminen ei vaadi rekisteröitymistä.