Luovutusvoittovero, kun kuolinpesä myy omaisuutta: kuka sen maksaa ja miten se lasketaan?

Lyhyesti

Kun jakamaton kuolinpesä myy omaisuutta, luovutusvoittoveron maksaa pesä eikä yksittäinen osakas.1 Voitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta perintöverotuksessa käytetty arvo ja myyntikulut, tai pesälle edullisempana hankintameno-olettama. Kotimaisen pesän voitto on pääomatuloa, jonka vero on vuonna 2026 30 prosenttia ja siltä osin kuin pesän verotettava pääomatulo ylittää 30 000 euroa 34 prosenttia.2 1 Jos pesä on jaettu ennen myyntiä, verotetaan omaisuuden saanutta osakasta.1

Kuka verotetaan, pesä vai osakas?

Kuolinpesää verotetaan erillisenä verovelvollisena, eikä osakkaan veronalaisena tulona pidetä hänen osuuttaan pesän tulosta (tuloverolaki 17 §).2 Osakkaan ei siksi tule ilmoittaa pesän voittoa tai tappiota omalla veroilmoituksellaan.1 Elinkeinotoimintaa harjoittavaa pesää verotetaan kuitenkin erillisenä vain kolmelta kuolinvuotta seuraavalta vuodelta ja sen jälkeen yhtymänä.2 Yhtymänä verotettavaa pesää tämä artikkeli ei käsittele. Se, kenet verotetaan, riippuu pesän tilanteesta.

Tilanne	Kuka verotetaan
Pesää ei ole jaettu	Kuolinpesä.1
Pesä on jaettu, ja osakas myy jaossa saamaansa omaisuutta	Osakas. Omistusaika lasketaan silti vainajan kuolemasta, paitsi siltä osuudelta, josta osakas maksoi jaossa vastiketta pesän ulkopuolisista varoista.1
Pesässä on vain yksi osakas	Ainoa perillinen. Omaisuuden katsotaan siirtyneen hänelle vainajan kuolinhetkellä, ja pesänä verottaminen päättyy, kun on selvitetty, että osakas on yksi.1
Osakas myy oman pesäosuutensa	Osakas. Pesäosuus on hänen irtainta omaisuuttaan, ja sen myynnistä on Verohallinnolla oma ohje.1

Myynti pitää ilmoittaa aina, tilanteen mukaan joko pesän tai osakkaan esitäytetyssä veroilmoituksessa.3 Pesä saa esitäytetyn veroilmoituksen joka kevät, kunnes pesä on lakkautettu.4

Miten voitto lasketaan?

Voitto on myyntihinta, josta vähennetään hankintameno ja voiton hankkimisesta aiheutuneet menot, esimerkiksi välityspalkkio.2 1

Vainajalta perityn omaisuuden hankintamenona on perintöverotuksessa vahvistettu arvo, ei vainajan oma ostohinta.1 Arvon näkee perintöverotuspäätöksestä, joka tulee OmaVeroon. Jos perintöveroa ei tullut maksettavaksi, päätös on voitu lähettää vain pesän yhteyshenkilölle. Verohallinnon mukaan perukirjan käsittely kestää keskimäärin 4–12 kuukautta (sivu päivitetty 18.9.2026).5 Vasta kuoleman jälkeen tehty perusparannus lisätään hankintamenoon perintöverotusarvon lisäksi.1

Hankintameno-olettaman voi valita, jos se on pesälle edullisempi.1 Se on 20 prosenttia myyntihinnasta ja 40 prosenttia, jos omaisuus on ollut omistuksessa vähintään kymmenen vuotta.2 Pesän omistusaika lasketaan vainajan kuolinhetkestä. Olettamaa käytettäessä myyntikuluja ei voi vähentää.1

Verohallinnon omassa esimerkissä A kuoli 1.3.2022, ja pesä myi hänen kesämökkinsä 1.10.2023 hintaan 150 000 euroa. A oli ostanut mökin vuonna 2002 hintaan 100 000 euroa, mutta ostohinnalla ei ole merkitystä. Mökin perintöverotusarvo oli 130 000 euroa.1

Erä	Euroa
Myyntihinta	150 000
Vähennetään perintöverotusarvo	130 000
Hankintameno-olettama 20 prosenttia (pienempi, ei käytetä)	30 000
Pesän veronalainen voitto	20 000

Verohallinnon mukaan 20 000 euron voitto on pesän verotettavaa tuloa.1 Jos pesällä ei ole muuta pääomatuloa, vuoden 2026 verokannalla veroa tulisi 6 000 euroa. Se on oma laskelmamme (20 000 × 30 %), ei Verohallinnon esimerkin luku.2

Milloin veroa ei tule?

Jos pesän verovuonna myymän omaisuuden luovutushinnat ovat yhteensä enintään 1 000 euroa, voitto ei ole veronalaista (tuloverolaki 48 §). Summaan ei lasketa koti-irtaimiston eikä muuten verovapaiden myyntien hintoja.2 Jos raja ylittyy, voitot lasketaan yhteen ja koko voitto on veronalaista.6
Tavanomaisen koti-irtaimiston myynnistä saadut voitot ovat verovapaita 5 000 euroon asti verovuodessa, ja veronalaista on vain sen ylittävä osa.2 6 Kuolinpesällä sääntö koskee vainajalta tullutta irtaimistoa.1 Tavanomaista on esimerkiksi astiasto, vaatteet, huonekalut ja kirjat. Autot, veneet ja moottoripyörät eivät ole sitä. Sitä eivät ole myöskään tavanomaista arvokkaammat taulut, taide-esineet ja sijoituskohteina pidettävät esineet, joiden voitto on kokonaan veronalaista.6

Pesän omistaman asunnon voitto on verovapaa vain niiden perillisten osuutta vastaavalta osalta, jotka ovat asuneet siinä vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta vainajan kuoleman jälkeen. Vainajan omaa asumisaikaa ei lueta perillisten hyväksi. Vainajan pesä ei saa verovapautta myöskään lesken kuolinpesän tai perillisen oman kuolinpesän osakkaiden asumisen perusteella. Lesken asuminen otetaan huomioon vain hänen oman omistusosuutensa osalta. Pelkkä lesken asuminen ja avio-oikeus eivät tee voitosta osaksikaan verovapaata, jos asunto oli vain vainajan nimissä eikä ositusta ollut tehty (KHO 2005:25). Jos leski on pesässä perillisen asemassa, esimerkiksi testamentin perusteella, hänen asumisensa otetaan huomioon hänen perintöosuutensa verran.1

Verohallinnon esimerkissä vainaja omisti kiinteistön yksin, ja hänen kolmesta lapsestaan yksi oli asunut siinä vainajan kuolemasta myyntiin asti. Voitosta kolmasosa oli verovapaata ja kaksi kolmasosaa veronalaista. Lesken asumisella ei ollut merkitystä. Jos pesä on jaettu ja jakokirja laadittu ennen myyntiä, jokaisen osakkaan verovapaus ratkaistaan erikseen, ja omistus- ja asumisaika lasketaan silti vainajan kuolinhetkestä.1

Entä jos myynnistä tulee tappio?

Tappio vähennetään ensin saman vuoden luovutusvoitoista.2 Kotimaisella pesällä vähentämättä jäävä osa vähennetään samana vuonna muista pääomatuloista. Jos tappiota jää vielä, se siirtyy vähennettäväksi viitenä seuraavana vuotena luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista.1 2 Perilliset eivät voi vähentää vainajan tai pesän tappiota omassa verotuksessaan, eivätkä vainajan tappiot siirry heille jaossakaan.1 Asunnon tappio ei ole vähennyskelpoinen siltä osin kuin voitto olisi ollut verovapaa.2 1 Myöskään tavanomaisen koti-irtaimiston tai muun henkilökohtaiseen käyttöön tarkoitetun omaisuuden myynnistä syntynyt tappio ei ole vähennyskelpoinen.2

Mitkä tilanteet poikkeavat tavallisesta?

Jos vainaja myi omaisuuden itse kuolinvuonna ennen kuolemaansa, hankintamenona on hänen oma hankintahintansa, ja kuolinvuoden verot määrätään pesälle.1
Jos molemmat puolisot ovat kuolleet eikä ositusta ole tehty, avio-oikeuden alaisen omaisuuden hankintameno muodostuu kummankin puolison perintöverotusarvosta. Laskenta on monimutkaisempi, ja Verohallinnolla on siihen Excel-laskuri.1
Perinnönjako, johon ei liity muita oikeustoimia, ei muodosta uutta saantoa.1 Jos osakas saa enemmän kuin perintöosansa ja maksaa erotuksen pesän ulkopuolisilla varoilla, vastikkeen saaneille osakkaille voi syntyä luovutusvoittoa.7 Maksajalle tämä osuus on ostettu: vastike on sen hankintameno, ja omistusaika alkaa sen osalta siitä, kun osakkaat sopivat vastikkeesta.7 1
Jos pesä on vainajan kuoleman jälkeen ostanut omaisuutta pesän varoilla, sen hankintamenona on ostohinta, ja omaisuus katsotaan saaduksi sitovan kauppasopimuksen hetkellä eikä vainajan kuolinhetkellä.1
Jos vainaja oli kuollessaan Suomessa vain rajoitetusti verovelvollinen, pesä on ulkomainen. Sitä verotetaan yhteisönä, joten hankintameno-olettamaa ei käytetä.1
Metsän myynnissä luovutusvoittoon lisätään tehdyn metsävähennyksen määrä (tuloverolaki 46 §), joten tässä kuvattu laskenta ei yksin riitä.2

Onko sääntö muuttumassa?

Verohallinnon ohje kuolinpesän omaisuuden luovutuksen verotuksesta on voimassa 27.9.2024 alkaen toistaiseksi.1 Hallituksen esityksessä HE 151/2026 vp ehdotetaan, että yhteisön verokanta laskisi verovuodesta 2027 alkaen 20 prosentista 18 prosenttiin.8 2 Pääomatulon verokannat 30 ja 34 prosenttia pysyvät esityksessä ennallaan.8 Muutos vaikuttaisi ulkomaisen pesän verokantaan, koska sitä verotetaan yhteisönä.1 Eduskunta hyväksyi lakiehdotusten sisällön ensimmäisessä käsittelyssä 23.10.2026, mutta lopullista hyväksymistä ei ollut kirjattu käsittelytietoihin (käsittelytiedot tarkistettu 26.10.2026).9