Lainhuuto kuolinpesässä: milloin ja miten se haetaan?

Lyhyesti

Lainhuuto on kiinteistön omistuksen rekisteröinti Maanmittauslaitoksessa.1 Ennen perinnönjakoa yksittäinen osakas ei saa lainhuutoa osuuteensa pesän kiinteistöstä, mutta jakamattoman pesän osakkaat voivat hakea yhdessä vapaaehtoisen selvennyslainhuudon. Varsinaisen lainhuudon hakuaika on kuusi kuukautta, ja se alkaa perinnönjaon lainvoimaisuudesta tai, jos jakoa ei tarvita (esimerkiksi ainoalla perillisellä), perunkirjoitusajan päättymisestä.23 Maanmittauslaitoksen hinnaston mukaan lainhuudatus maksaa 172 euroa kiinteistöä kohden (haettu 26.10.2026).14

Mitä lainhuuto on, ja koskeeko se asunto-osakkeita?

Omistusoikeus kiinteistöön kirjataan myöntämällä saannolle lainhuuto (maakaari 10 luku 1 §), ja kirjaamisviranomaisena toimii Maanmittauslaitos (5 luku 2 §).5 Kun omistus on rekisteröity, kiinteistön voi antaa lainan vakuudeksi.1 Lainhuuto koskee kiinteistöjä. Osakehuoneistojen saannot kirjataan lainhuudon sijaan osakehuoneistorekisteriin, jonka siirtymäaika on vielä käynnissä, eikä tämä artikkeli koske niitä.6 Eräiden kiinteistöjen, kuten erillisen vesijätön ja yleisen alueen, omistusta ei kirjata lainhuutona (maakaari 11 luku 4 §).2

Täytyykö kuolinpesän hakea lainhuutoa?

Maanmittauslaitoksen käsikirjan mukaan osakkaalle ei voida ennen perinnönjakoa myöntää lainhuutoa mihinkään osuuteen pesän kiinteistöstä, ja pesän yhteishallinto kestää lainvoimaiseen perinnönjakoon asti.3 Poikkeukset ovat jäljempänä kohdassa ”Mitkä tilanteet poikkeavat tavallisesta?”. Jakamattoman kuolinpesän osakkaat saavat kuitenkin hakea yhdessä lainhuudon pesään kuuluvaan kiinteistöön (maakaari 11 luku 6 §), ja tätä kutsutaan selvennyslainhuudoksi.2 Maanmittauslaitos neuvoo hakemaan sen perunkirjoituksen jälkeen, koska rekisteriin merkitään kaikki osakkaat eikä kiinteistön ostajalle tarvitse antaa perukirjaa liitteineen.78 Selvennyslainhuuto kirjaa rekisteriin pesän osakkaat. Kun perinnönjaossa kiinteistö on jaettu, uuden omistajan on vielä rekisteröitävä omistusoikeutensa hakemalla lainhuuto.8 Jos olet ainoa perijä, haet suoraan omistuksen rekisteröintiä.7

Milloin lainhuuto haetaan?

Hakuaika on kuusi kuukautta, mutta sen alkuhetki riippuu siitä, miten kiinteistö siirtyy perillisille (maakaari 11 luku 1 ja 2 §).2 Taulukossa ovat yleisimmät tilanteet.

Hakemuksen voi jättää jo heti saantoperusteen, esimerkiksi jakokirjan, syntymisen jälkeen, mutta lainhuuto voidaan myöntää vasta, kun saanto on lainvoimainen. Ennen lainvoimaa jätetty hakemus tulisi käsikirjan mukaan jättää lepäämään.3 Jos hakuaika ylittyy, kirjaamisviranomainen eli Maanmittauslaitos voi velvoittaa hakemaan lainhuutoa määräajassa ja asettaa velvoitteen tehosteeksi uhkasakon (maakaari 11 luku 5 §).25

Miten lainhuuto haetaan?

1. Selvitä kiinteistöt. Jos vainaja omisti kiinteistön, perunkirjoitusta varten tarvitaan lainhuutotodistus ja rasitustodistus. Ne saa Asiointipalvelusta tai asiakaspalvelusta, ja kiinteistötunnuksen löytää kiinteistöveroilmoituksesta.10
2. Toimita perunkirjoitus kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta. Aikaa voi pidentää hakemuksesta pesän laadun tai muun erityisen syyn perusteella, ja hakemus on tehtävä samassa kolmen kuukauden ajassa (perintökaari 20 luku 1 §).9
3. Hae jakamattomalle pesälle selvennyslainhuuto. Osakas tekee hakemuksen Asiointipalvelussa valitsemalla kiinteistön, sitten ”Hae lainhuutoa” ja ”Hae selvennyslainhuutoa”. Hän voi hakea myös muiden osakkaiden puolesta. Liitteiksi tulevat vainajan perukirja ja sukuselvitykset tai Digi- ja väestötietoviraston vahvistama perukirja sekä mahdollinen testamentti, ja hakemukseen merkitään vainaja sekä kaikki osakkaat nimineen ja henkilötunnuksineen.711123
4. Tee perinnönjako ja jakokirja yhdessä muiden osakkaiden kanssa. Jos pesänjakaja toimittaa jaon, jakokirjan allekirjoittaa hän. Sopimusjaossa jakokirjan allekirjoittavat osakkaat, ja kaksi esteetöntä henkilöä todistaa sen oikeaksi (perintökaari 23 luku 9 §).9
5. Odota lainvoimaisuutta edellä olevan taulukon mukaan.
6. Hae lainhuutoa. Hakemuksen voi tehdä Asiointipalvelussa tai, jos sitä ei voi käyttää, suomi.fi-lomakkeella. Kaikki rekisteriin merkittävät omistajat voivat hakea samalla hakemuksella, ja yksi voi hakea omasta ja muiden puolesta.112 Liitteiksi tulevat perukirja liitteineen, testamentti liitteineen (jos sellainen on) ja perinnönjakosopimus. Kopiot riittävät.8 Jos lainhuutoa haetaan pesänjakajan toimittaman jaon perusteella, perukirjaa tai sukuselvityksiä ei tarvitse esittää.3 Asiointipalvelussa liitteiden pitää olla sähköisinä jo aloitettaessa, eikä hakemusta voi tallentaa kesken.1
7. Seuraa hakemusta Asiointipalvelussa, josta löytyvät kaikki käynnissä olevat kiinteistöasiat.13

Paljonko lainhuuto maksaa, ja tuleeko siitä veroa?

Maanmittauslaitoksen hinnaston mukaan lainhuudatus ja selvennyslainhuuto maksavat kumpikin 172 euroa, eikä hinnasta peritä arvonlisäveroa (haettu 26.10.2026).1 Maksu peritään kiinteistökohtaisena, ja jos yhteisomistajat hakevat määräosiin samasta kiinteistöstä lainhuutoa samalla hakemuksella, maksu peritään vain yhdestä lainhuudatuksesta. Vuoden 2026 maksuasetus on voimassa 31.12.2026 asti, joten hinta voi muuttua vuodenvaihteessa.4 Keskimääräinen käsittelyaika on kummallekin kuusi kuukautta (päivitetty 20.10.2026), ja pidempi aika voi johtua esimerkiksi lisätietopyynnöstä.13

Perintönä saadusta kiinteistöstä ei makseta varainsiirtoveroa (varainsiirtoverolaki 4 §). Veroa voi tulla, jos kiinteistön saava perillinen maksaa muille osakkaille vastiketta pesän ulkopuolisilla varoilla, kuten omilla säästöillään tai ottamallaan lainalla.14 Silloin vero maksetaan OmaVerossa ennen kuin haet rekisteröintiä.1 Määrän ja ilmoittamisen tarkistat vero.fi:stä.

Mitkä tilanteet poikkeavat tavallisesta?

• Testamentti. Testamentin perusteella haetaan lainhuutoa liittämällä mukaan perukirja liitteineen, testamentti ja selvitys sen lainvoimaisuudesta. Lainvoimaisuustodistuksen saa käräjäoikeudesta.8 Testamentti on lainvoimainen, kun perilliset ovat hyväksyneet sen tai kun sitä ei ole moitittu kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun perilliselle on annettu tiedoksi oikeaksi todistettu jäljennös.3 Lakiosaan oikeutetun rintaperillisen oikeutta ei kirjaamismenettelyssä enää valvota kuin poikkeustilanteissa, esimerkiksi jos ennakkoperintöjä on annettu tai osakkaat ovat riidassa.3
• Vainajalle ei ole myönnetty lainhuutoa. Selvennyslainhuuto voidaan myöntää jakamattomalle pesälle vain, jos vainajalle on myönnetty lainhuuto.3 Jos edellistä omistajaa ei ole merkitty lainhuudon saajaksi, hakijan on esitettävä selvitys hänen omistusoikeudestaan (maakaari 12 luku 1 §).15 Maanmittauslaitoksen asiakaspalvelu auttaa selvittämään vainajan kiinteistöomistukset.8
• Lesken hallintaoikeus tai testamentin käyttöoikeus. Kun omistaja hakee lainhuutoa, lesken tai käyttöoikeuden haltijan oikeudesta tehdään viran puolesta merkintä rekisteriin (maakaari 12 luku 5 §).153 Lesken hallintaoikeus käy yleensä ilmi perukirjasta tai ositus- ja perinnönjakokirjasta.3
• Ylivelkainen pesä. Jos perukirjasta ilmenee, että pesä on selvästi ylivelkainen mutta osakkaat ovat jakaneet sen luovuttamatta sitä pesänselvittäjän hallintoon tai konkurssiin, hakijalta pyydetään selvitys velkojen maksusta tai sopimuksesta velkojien kanssa.3
• Osakkaat luovuttavat osuutensa. Jos muut osakkaat luovuttavat osuutensa pesään kuuluvasta kiinteistöstä yhdelle osakkaalle tai kaikki osakkaat luovuttavat ne pesän ulkopuoliselle, saaja voi saada lainhuudon ilman erillistä perinnönjakoa.3 Hakuaika alkaa tällöin viimeisen pesäosuuden luovutuksen päivämäärästä.3
• Osittainen perinnönjako. Jakamatta jäänyt kiinteistö jää kuolinpesän haltuun, ja sille kannattaa hakea selvennyslainhuuto.8
• Osakas kuolee. Kun yksi osakas kuolee, osakasluettelon voi päivittää hakemalla selvennyslainhuutoa kuolleen osakkaan osalta. Hakemukseen liitetään hänen perukirjansa sekä tarvittavat sukuselvitykset tai Digi- ja väestötietoviraston vahvistama perukirja.16

Onko sääntö muuttumassa?

Yksi muutos on jo voimassa. Maakaaren 12 luvun 1 §:n mukaan alkuperäistä tai oikeaksi todistettua jäljennöstä saannon perusteena olevasta asiakirjasta vaaditaan 1.11.2024 alkaen vain, jos kirjaamisviranomainen sitä vaatii.1517 Aiemmin asiakirja piti liittää hakemukseen alkuperäisenä tai oikeaksi todistettuna jäljennöksenä. Hallituksen esityksen mukaan muutoksella haluttiin helpottaa kirjaamisasioiden sähköistä käsittelyä.17 Maanmittauslaitos toteaa perinnönjakoa ja testamenttia koskevissa ohjeissaan, että kopiot riittävät.8

Toinen muutos on vasta ehdotus. Hallituksen esitys HE 107/2026 vp ehdottaa perunkirjoituksen määräajan pidentämistä kolmesta kuukaudesta kuuteen, ja ehdotetut lait on tarkoitettu tulemaan voimaan 1.2.2027.6 Eduskunnan käsittelytietojen mukaan esitys on hallintovaliokunnan käsiteltävänä eikä sitä ole hyväksytty (tilanne 21.10.2026).18 Perintökaaren 20 luvun muutosta koskevan siirtymäsäännöksen mukaan ennen lain voimaantuloa kuolleiden osalta sovellettaisiin voimaan tullessa voimassa olleita säännöksiä.6 Perintökaaren 20 luvun 1 §:n kolmen kuukauden määräaika on siis edelleen voimassa.9

Maakaaren 11 luvun 2 § sitoo hakuajan alun perunkirjoitusajan päättymiseen silloin, kun perinnönjakoa ei tarvitse toimittaa, esimerkiksi ainoalla perillisellä.23 Pidennys siirtäisi siksi hakuajan alkua niissä tapauksissa, joihin uusi määräaika soveltuisi. Kyse on päätelmästä kahden säännöksen yhteisvaikutuksesta, ja esitys ei muuta maakaarta.6