Voiko kuolinpesän osakas myydä osuutensa ennen perinnönjakoa?

Lyhyesti

Kyllä voi. Perintökaaren mukaan perillinen ja yleisjälkisäädöksen saaja voivat perittävän kuoltua luovuttaa pesäosuutensa toiselle, mutta luovutus on tehtävä kirjallisesti.1 Ostaja voi olla toinen osakas tai pesän ulkopuolinen.2 Kauppa ei siirrä omistusoikeutta mihinkään yksittäiseen esineeseen, esimerkiksi mökkiin. Ostaja saa sen, mikä luovuttajalle tulee perinnönjaossa.2 3

Miten luovutus tehdään?

Verohallinnon mukaan luovutuskirjassa on mainittava, että luovutus koskee kuolinpesän osuutta, ja sopimuksesta on käytävä ilmi ehdot ja hinta. Luovutuskirjan allekirjoittavat luovuttaja ja ostaja sekä yleensä myös todistaja.2 Maanmittauslaitoksen mukaan muotomääräys ei kuitenkaan edellytä todistajia, vaikka niistä voi olla hyötyä myöhemmissä riidoissa. Sen mukaan muu kuin kirjallisesti tehty luovutus ei ole pätevä.3

Perintökaaren 17 luvun 3 §:ssä ei ole vaatimusta muiden osakkaiden suostumuksesta, eikä se anna heille lunastus- tai osto-oikeutta. Pykälässä ei myöskään mainita perunkirjoitusta luovutuksen edellytyksenä.1 Maanmittauslaitoksen mukaan luovuttajan puolison suostumusta ei tarvita, mutta käytännössä harvinainen sopimus pesän yhteishallinnosta voi muodostaa poikkeuksen.3 Jos osakkaalla on edunvalvoja, tarvitaan holhousviranomaisen lupa.4 3 Alaikäisen edunvalvoja on lähtökohtaisesti hänen huoltajansa, joten lupa tarvitaan myös silloin, kun huoltaja luovuttaa lapsen pesäosuuden.5

Mitä ostaja saa?

Pesän varat pysyvät jakamattomalla pesällä, joten ostaja ei saa omistusoikeutta mihinkään niistä. Saatava omaisuus tarkentuu vasta perinnönjaossa, ja pesän omaisuuden laatu ja arvo voivat muuttua paljon kaupan ja jaon välillä.2 Pesän ja vainajan velat maksetaan pesän varoista (21 luku 1 §), joten ne vähentävät sitä, mitä jaossa on jaettavana.6 Osakas voi lisäksi kieltää jaon, kunnes perunkirjoitus on toimitettu ja tiedossa olevat velat on maksettu tai niiden maksuun tarvittavat varat pantu erityiseen hoitoon (23 luku 2 §).7

Maanmittauslaitoksen mukaan ostajasta ei tule luovutuksen perusteella osakasta. Luovuttaja voi valtuuttaa hänet käyttämään osakkaan oikeuksiaan, ja kirjaamismenettelyssä valtuutuksen katsotaan tulleen annetuksi luovutuksen yhteydessä. Jaossa sekä luovuttajalla että ostajalla on Maanmittauslaitoksen ohjeen mukaan oikeus vaatia jakoa, osallistua siihen ja moittia sitä.3 Osakkaat hallitsevat pesän omaisuutta edelleen yhdessä, jos pesälle ei ole järjestetty erityistä hallintoa (18 luku 2 §). Jokaisella osakkaalla on oikeus vaatia jakoa, kun pesä on selvitetty (23 luku 1 §).7 Jos kaikki osuudet päätyvät samalle henkilölle, pesä lakkaa eikä jakoa tarvita.2

Voiko mökin tai asunnon osuuden myydä?

Ei sellaisenaan. Osakas ei voi myydä murto-osia kiinteistöstä, asunto-osakkeesta tai muusta pesän omaisuudesta muita osakkaita sitovasti.2 8 Maanmittauslaitoksen mukaan osakkaalle ei voida myöntää ennen jakoa lainhuutoa osuuteen pesän kiinteistöstä, koska hänellä ei ole ennen jakoa edes laskennallista osuutta mistään yksittäisestä esineestä. Pesäosuuden ostajalle lainhuuto myönnetään lainvoimaisen perinnönjaon perusteella sen mukaan, saiko hän jaossa kiinteistön tai sen osan. Jos kaikkien osakkaiden osuudet päätyvät samalle henkilölle, jakoa ei tarvita, ja hänen on haettava lainhuuto pesäosuuksien luovutusten perusteella.3 Jos yksi osakas haluaa saada mökin itselleen, Verohallinnon ohjeessa on kolme tapaa edetä.2

Muut osakkaat myyvät hänelle koko pesäosuutensa. Kauppa koskee silloin koko osuutta eikä vain mökkiä, joten se ei takaa, että ostaja saa juuri mökin.2
Kaikki osakkaat myyvät kiinteistön yhdessä, esimerkiksi yhdelle osakkaista. Ostaja maksaa varainsiirtoveron, ja mahdollinen luovutusvoitto verotetaan pesälle.2 Kaupan kulku on kuvattu artikkelissa kuolinpesän asunnon myynti ja luovutusvoiton laskenta artikkelissa luovutusvoittovero kuolinpesässä.
Osakkaat tekevät osittaisen perinnönjaon, jossa mökki jaetaan yhdelle osakkaista.2

Mikä muuttuu ostajan ja pesän omaisuuden mukaan?

Tilanne	Mitä siitä seuraa
Ostaja on toinen osakas	Pesän vuosittaisten tulojen verotus ei muutu. Ostaja saa jaossa omaisuutta sekä perintönä että kaupan perusteella.2
Ostaja on pesän ulkopuolinen	Pesä katsotaan verotuksessa purkautuvan yhtymäksi tai muuksi yhteisomistussuhteeksi. Jos pesässä on vain irtainta eikä yritystoimintaa, yhtymää ei muodostu.2
Osuudesta maksetaan vastike	Luovuttajaa verotetaan mahdollisesta luovutusvoitosta. Ostajan hankintahintana on ostohinta tai edullisemmassa tapauksessa hankintameno-olettama.2
Osuus annetaan lahjaksi tai vastike on enintään ¾ käyvästä arvosta	Syntyy verotettava lahja.2
Pesässä on kiinteistö tai osakehuoneisto	Varainsiirtovero kuuluu ensisijaisesti ostajalle, ja se syntyy vasta, kun omaisuus siirtyy pois pesästä. Se tapahtuu esimerkiksi perinnönjaossa sekä silloin, kun pesä myy omaisuutta tai kaikki osuudet päätyvät samalle henkilölle ja pesä lakkaa. Vero on kiinteistöstä 3 % ja osakehuoneistosta 1,5 % ostohinnan siihen kohdistuvasta osasta.2 9
Pesässä ei ole kiinteistöä, osakehuoneistoa eikä muita arvopapereita	Varainsiirtoveroa ei makseta, esimerkiksi autoon kohdistuvasta osuudesta.2

Entä verot?

Pesäosuuden luovutus on tuloverotuksessa irtaimen omaisuuden luovutus. Perillisen hankintamenona on perintöverotuksessa käytetty arvo tai edullisemmassa tapauksessa hankintameno-olettama. Verohallinnon esimerkissä osuus, jonka arvo perintöverotuksessa oli 100 000 euroa, myydään 120 000 eurolla, ja luovutusvoitto on 20 000 euroa. Myyjä ei voi saada oman asunnon luovutusvoiton verovapautta (tuloverolaki 48 §).2

Entä jos haluan luopua perinnöstä?

Perinnöstä luopuminen on eri asia kuin osuuden myynti. Ehdoitta luopuva ei ole luopumisen jälkeen pesän osakas.2 Perillinen voi luopua perinnöstä perittävän kuoltua, ellei hän ole jo ryhtynyt toimiin, joiden vuoksi hänen katsotaan ottaneen perinnön vastaan. Luopuminen tehdään kirjallisesti.10

Muuttuuko tämä vuonna 2027?

Hallituksen esitys HE 107/2026 vp ehdottaa kuolinpesän osakasrekisteriä ja perintökaaren 20 luvun muutosta. Perintökaaren 17 lukua, jossa pesäosuuden luovutuksesta säädetään, esitys ei muuta. Ehdotetut lait on tarkoitettu tulemaan voimaan 1.2.2027, ja asia on hallintovaliokunnan käsiteltävänä (tiedot 21.10.2026).11 12

Milloin kannattaa kysyä juristilta

Laki antaa luovutuksen pääsäännöt, mutta yksittäisen tapauksen ratkaisu riippuu asiakirjoista. Juristilta kannattaa kysyä, kun

osakkaan osuus pesästä on ulosmitattu, koska pesälle annetaan silloin maksukielto, jonka mukaan velalliselle jaossa tulevaa omaisuutta ei saa luovuttaa muulle kuin ulosottomiehelle;13 tässä käytetyistä lähteistä ei selviä, sitooko myöhempi pesäosuuden kauppa ulosmittauksen hakijaa;
luovuttaja on leski, koska perintökaaren 17 luvun 3 § mainitsee luovuttajina vain perillisen ja yleisjälkisäädöksen saajan,1 kun taas lesken osakkuus voi perustua pelkkään avio-oikeuteen;3
luovutus on tehty suullisesti tai puutteellisesti, koska korkein oikeus on yhdessä vanhassa ratkaisussa (KKO 1973:II-56) pitänyt tiivistelmän mukaan suullista luovutusta pätevänä, kun myyjä oli ottanut kauppahinnan osamaksuja eikä ollut huomauttanut muotovirheestä kohtuullisessa ajassa;14
pesässä on kiinteistö ja ostaja aikoo hakea lainhuutoa tai kirjausta, koska varainsiirtoveron määrästä tarvitaan yleensä Verohallinnon lausunto;2
ostaja saa perinnönjaossa osakehuoneiston, koska varainsiirtovero on silloin selvitettävä varainsiirtoveroilmoituksella;2
pesässä on maatila tai osakkaat ovat tehneet sopimuksen yhteishallinnosta, koska perintökaaren 24 ja 25 luvun erityissäännöksiä tämä opas ei käsittele;15
vainajaan tai osakkaisiin liittyy toinen valtio, koska toisen valtion laki voi rajoittaa pesäosuuden luovuttamista;2
osakkaat ovat riidoissa tai jakoa halutaan moittia, koska riidat eivät kuulu tähän oppaaseen.