Vainajan asunto: vuokrasopimus, sähkö ja muut sopimukset

Lyhyesti

Vuokra-asunnossa vuokrasopimus ei pääty kuolemaan, vaan kuolinpesä vastaa siitä kuolleen vuokralaisen sijaan.1 Jos vainaja vuokrasi asunnon yksin eikä siellä asunut perheenjäsentä, vuokrasuhde päättyy 1.10.2026 voimaan tulleen lakimuutoksen mukaan itsestään. Päättymishetki on kahden kuukauden kuluttua sen kuukauden lopusta, jonka aikana vuokranantaja sai tiedon kuolemasta, ellei kuolinpesä ilmoita jatkavansa vuokrasuhdetta.2 Pesä voi myös irtisanoa vuokrasuhteen yhden kuukauden irtisanomisajalla, ja irtisanominen voi päättää sen aiemmin kuin automaattinen päättyminen.1 Sähkö-, netti- ja vakuutussopimukset ovat oma asiansa, ja osakkaat päättävät niistä pääsääntöisesti yhdessä.3

Mitä vuokrasopimukselle tapahtuu?

Ennen 1.10.2026 vuokrasuhde pysyi kuoleman jälkeen voimassa entisin ehdoin, eikä se päättynyt automaattisesti.4 Voimassa olevassa laissa lopputulos riippuu siitä, kuka asunnossa asui. Perheenjäseniä ovat vuokralaisen puoliso, perheeseen kuuluva lapsi sekä vuokralaisen tai hänen puolisonsa vanhempi.15

Toisen vuokralaisen tai perheenjäsenen, joka haluaa jatkaa vuokrasuhdetta, on ilmoitettava siitä vuokranantajalle kirjallisesti kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta. Vuokranantaja voi vastustaa jatkamista vain perustellusta syystä ja vain viemällä asian tuomioistuimeen kuukauden kuluessa jatkamisilmoituksen saamisesta. Vuokrasuhde jatkuu oikeudenkäynnin ajan entisin ehdoin.1 Yksin vuokratussa asunnossa vuokranantaja ja kuolinpesä voivat lisäksi sopia päättymisestä toisin, esimerkiksi niin, että vuokrasuhde päättyy kolmen kuukauden kuluttua kuolemasta.5

Vuokranantajan pitää pyrkiä ilmoittamaan päättymisaika pesälle tai osakkaalle, mutta vuokrasuhde päättyy ilmoituksesta riippumatta.15

Miten kuolinpesä irtisanoo vuokrasopimuksen?

Kuolinpesä voi irtisanoa myös määräaikaisen vuokrasopimuksen, ja se irtisanoo sopimuksen kuin toistaiseksi voimassa olevan.1

1. Osakkaat päättävät yhdessä. Irtisanomiseen tarvitaan kaikkien osakkaiden allekirjoitukset tai valtakirja, jos allekirjoitusta ei ole mahdollista antaa.6 Jos pesällä on pesänselvittäjä, hän edustaa pesää kolmatta henkilöä vastaan.3
2. **Vuokranantajalle annetaan kirjallinen irtisanomisilmoitus.**1 Perustetta ei tarvitse esittää.7 Ilmoitus on annettava tiedoksi todisteellisesti.2 Suomi.fi:n mukaan vuokra-asunnon irtisanomiseen voidaan tarvita vainajan sukuselvitys.8
3. Irtisanomisaika on yksi kuukausi. Se alkaa kulua sen kuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana ilmoitus on annettu tiedoksi, eikä sopimuksella voi pidentää sitä.197
4. Vuokrasuhteen päätyttyä vuokranantaja voi siirtää huoneistoon jääneen vainajan omaisuuden toisaalle. Hän huolehtii omaisuudesta pesän lukuun, ja tarpeelliset kulut maksetaan pesän varoista.1 Asunnon tyhjentämisestä ennen perunkirjoitusta kerrotaan Pesäkirjan kuolinpesä-sivulla, jonka sisällöstä vastaa sama yritys kuin tästä oppaasta, Koodisto Digital.10

Laskuesimerkki. Vainaja asui yksin, ja vuokranantaja saa tiedon kuolemasta 10. lokakuuta. Jos kukaan ei tee mitään, vuokrasuhde päättyy samana vuonna 31. joulukuuta.5 Jos pesä antaa irtisanomisilmoituksen tiedoksi 20. lokakuuta, irtisanomisaika alkaa 31. lokakuuta ja vuokrasuhde päättyy 30. marraskuuta.7 Irtisanominen lyhentää vuokrasuhdetta tässä esimerkissä kuukaudella. Jos ilmoitus annetaan tiedoksi vasta marraskuussa, vuokrasuhde päättyy 31. joulukuuta eli yhtä aikaa automaattisen päättymisen kanssa.

Entä sähkö, netti ja muut sopimukset?

Sopimuksia voi selvittää vainajalle tulevista laskuista, jotka voivat saapua postiin, sähköpostiin tai verkkopalveluihin. Suomi.fi neuvoo ilmoittamaan kuolemasta muun muassa sähkölaitokselle sekä puhelin- ja tietoliikenneyrityksille.6

Päättämisessä noudatetaan sopimusta ja lain erityissäännöksiä, esimerkiksi sähkömarkkinalain säännöksiä.11 KKV:n mukaan sähkön myyntisopimuksen voi irtisanoa kahden viikon irtisanomisajalla, jollei muuta ole sovittu, mutta määräaikaista sopimusta ei yleensä voi irtisanoa ennen sopimuskauden umpeutumista. Kuluttaja saa kuitenkin irtisanoa määräaikaisen sopimuksen, jos sähkönkäytön tarve on olennaisesti muuttunut esimerkiksi lähiomaisen kuoleman vuoksi ja sopimuksen jatkuminen on kohtuutonta. Ohje ei käsittele kuolinpesää, joten päättämisestä kannattaa sopia sähköyhtiön kanssa.12 Irtisanominen kannattaa tehdä kirjallisesti.11

Mitä kotivakuutukselle tapahtuu?

Vainajan ja lesken tai perheen yhteiset vakuutukset, esimerkiksi kotivakuutus, pysyvät voimassa.6 FINE:n mukaan esinevakuutuksessa vakuutuksenottajaksi vaihtuu kuolinpesä. Omaisuuden vakuutukset, kuten kotivakuutus, on yleensä hyvä pitää voimassa, kunnes omaisuus myydään, jaetaan tai siirretään uudelle omistajalle. Irtisanominen tehdään kirjallisesti vakuutusyhtiölle, siihen tarvitaan kaikkien osakkaiden suostumus, ja yhtiö tarvitsee perukirjan kopion. Vastuu- ja oikeusturvavakuutus on yleensä voimassa samassa taloudessa asuvien hyväksi, joten sen jatkuminen kannattaa tarkistaa.13

Entä jos asunto ei ollut vuokra-asunto?

Jos asumisoikeus siirtyy perinnön kautta toisaalla asuneelle, huoneistossa vakinaisesti asuneella voi olla oikeus lunastaa se itselleen kolmen kuukauden kuluessa saannosta tiedon saatuaan.17

Kuka vastaa laskuista ja sopimuksista?

Vainajan ja pesän velat maksetaan kuolinpesän varoista. Osakas ei lähtökohtaisesti vastaa vainajan veloista henkilökohtaisesti. Poikkeus syntyy esimerkiksi silloin, kun perunkirjoitusvelvollinen osakas laiminlyö perunkirjoituksen määräajassa tai kun osakas vaarantaa velkojan oikeutta antamalla perunkirjoituksessa tietoisesti väärän ilmoituksen. Pesän lukuun tehdystä velasta osakkaat vastaavat henkilökohtaisesti, ellei toisin ole sovittu.16 Siksi pesän puolesta tehtävästä uudesta sopimuksesta kannattaa sopia muiden osakkaiden kanssa.

Milloin tilanne on tavallista monimutkaisempi?

• Vainaja kuoli ennen 1.10.2026. Lakimuutosta sovelletaan myös ennen sitä tehtyihin vuokrasopimuksiin.2 Voimaantulosäännös ei kerro erikseen, miten se koskee ennen tätä päivää tapahtuneita kuolemia.2 Päättymisaika kannattaa siksi varmistaa vuokranantajalta.
• Asunnossa asui kuollessa sisarus tai muu, joka ei ole perheenjäsen. Jos vainaja vuokrasi asunnon yksin, vuokrasuhde päättyy automaattisesti, ellei pesä ilmoita jatkavansa sitä, sillä sisarus ei ole lain tarkoittama perheenjäsen.51
• Asunnossa asui avopuoliso. Vuokrauslain 11 §:ssä puolisoiksi nimetään myös avioliitonomaisissa olosuhteissa elävät, mutta lähteistä ei selviä, koskeeko nimitys perheenjäsenen määritelmää. Asia kannattaa varmistaa vuokranantajalta.19
• Vuokranantajan sopimuksessa on oma ehto. Ehto, joka rajoittaa kuolinpesän tai sen osakkaan oikeutta jatkaa vuokrasuhdetta tai irtisanoa se, on mitätön.1